집을 담보로 돈을 빌릴 때 은행은 집값과 월급 중 무엇을 볼까

집을 잡히고 돈을 빌린다는 말

친구에게 돈을 빌릴 때 "못 갚으면 내 자전거 가져가"라고 약속하는 장면을 떠올려 보세요. 자전거가 일종의 보증인 셈이에요. 저당대출도 똑같아요. 다만 자전거 대신 집을 걸어요. 은행에서 큰돈을 빌리면서 "못 갚으면 이 집을 팔아서 가져가도 좋아요"라고 약속하는 거예요.

여기서 집처럼 걸어 두는 것을 담보라고 하고, 집을 담보로 잡고 빌려주는 돈을 저당대출이라고 불러요. 은행 입장에서는 든든해요. 돈을 떼일 것 같으면 그 집을 팔아서 빌려준 돈을 되찾으면 되니까요. 그래서 신용카드 현금서비스보다 집을 담보로 한 대출이 이자가 훨씬 싸요.

은행이 마음 놓고 빌려주는 한도

그런데 은행도 걱정이 하나 있어요. 집값이 떨어질 수 있다는 거예요. 5억 원짜리 집에 5억 원을 다 빌려줬는데, 나중에 집값이 4억 원으로 떨어지면 집을 팔아도 1억 원을 못 받잖아요.

그래서 은행은 집값의 일부까지만 빌려줘요. 이때 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 정한 비율이 바로 엘티브이, 영어로 LTV예요. 풀어 쓰면 담보로 잡은 집값 대비 대출의 비율이라는 뜻이에요. 엘티브이가 70퍼센트라면, 5억 원짜리 집으로는 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있어요. 나머지 1억 5천만 원은 내 돈으로 채워야 해요. 집값이 좀 떨어져도 은행이 손해 보지 않게, 미리 쿠션을 깔아 두는 셈이에요.

갚을 능력도 따로 본다

엘티브이만 보면 이상한 일이 생겨요. 비싼 집만 있으면 월급이 적어도 큰돈을 빌릴 수 있게 되니까요. 한 달에 200만 원 버는 사람이 매달 이자만 300만 원씩 내야 한다면 금방 무너지겠죠.

그래서 은행은 두 번째 자를 들이대요. 바로 디티아이, 영어로 DTI예요. 이건 내 소득에서 빚 갚는 데 쓰는 돈이 얼마나 되는지를 보는 비율이에요. 연봉 대비 한 해에 갚아야 할 원금과 이자의 비율이라고 보면 돼요. 디티아이가 40퍼센트라면, 연봉 5천만 원인 사람은 한 해에 2천만 원까지만 빚 갚는 데 쓰도록 한도를 정해요. 그 선을 넘는 대출은 아예 내주지 않아요.

엘티브이가 집을 보는 자라면, 디티아이는 사람을 보는 자예요. 하나는 "이 집이 얼마짜리냐"를 묻고, 다른 하나는 "네가 매달 갚을 수 있느냐"를 물어요.

두 자를 함께 대 보는 이유

은행은 이 두 가지를 동시에 적용해요. 엘티브이로 따져서 3억 5천만 원까지 가능해도, 디티아이로 따지니 2억 원까지만 갚을 능력이 된다면 결국 2억 원만 빌려줘요. 둘 중에 더 깐깐한 쪽, 즉 더 적게 나오는 금액이 진짜 한도가 되는 거예요.

이 비율들이 중요한 이유는, 정부가 이 숫자를 조였다 풀었다 하면서 부동산 시장을 조절하기 때문이에요. 집값이 너무 오를 때는 엘티브이와 디티아이를 낮춰서 빌릴 수 있는 돈을 줄여요. 그러면 무리해서 집을 사는 사람이 줄어들죠. 공인중개사 시험에서 이 둘을 꼭 다루는 것도, 부동산 거래를 이해하려면 돈이 어디서 어떻게 풀리는지를 알아야 하기 때문이에요.

정리

저당대출은 집을 담보로 잡고 싼 이자로 큰돈을 빌리는 방법이에요. 은행은 두 개의 자를 들고 한도를 정해요. 엘티브이는 집값을 보고 "이 집으로 얼마까지"를 묻고, 디티아이는 소득을 보고 "네가 매달 갚을 수 있는 만큼"을 물어요. 그리고 둘 중 더 적게 나오는 쪽이 실제 빌릴 수 있는 돈이 돼요. 집값과 월급, 이 두 가지를 함께 떠올리면 부동산 금융의 절반은 이해한 셈이에요.